スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

金利見通し

住宅ローン見直しがなかなかアップできませんでした。
やっと長期休暇に入ったので、まとめてみます。

今回、銀行に金利引下げ交渉に行った際、「他の銀行の見積もりがないと駄目」と言われました。
つまり、“他の銀行が安い金利を提示するなら、対抗措置としてこちらも金利引下げ交渉に応じる”という意味です。

そして、「現在変動金利で借りていただいてますが、他の銀行のシミュレーションは固定金利でも変動金利でもどちらでもお好みのものをお持ちください。それに合わせてこちらも金利を検討いたします」とのことでした。
つまり、固定金利に変更した上で金利優遇を考えてくれるということでした。

ここで、住宅ローンの見直しをするにあたって、変動金利と固定金利のどちらで見積もりすべきかが重要です。
それには、今後の金利の見通しについて、十分な検討が必要でした。

私の導いた結論は、“金利上昇は限定的と思われるので引き続き変動金利を選択する”ということでした。
具体的には、次のように紙に書いて銀行へ提出しました。
(10月時点での見通しであり、米国の金融緩和縮小の決定前です。今後は米国の金融政策の変更を前提に言い方を補正する必要があります。)

① 将来の金利引き上げ時期
日銀の金融緩和は少なくとも2015年春まで続くと言われています。米国の金融当局は、出口戦略に苦戦中ですが、2015年中の政策金利引き上げを見込んでいます。日本はやや遅れます。
→ どんなに早くとも、日銀の政策金利の引き上げは2016年(3年後)と考えられます。

② 金利上昇ペース
政策金利は、小泉政権下の2006年8月に0.25%、続いて7か月後の2007年3月に0.25%それぞれ引き上げられました。ただ、この引き上げは景気の腰を折ったとの批判があります。
高度経済成長期やバブルの時代には、1年間で2%以上の金利が上昇した局面もありましたが、今後はありえないと思います。
→ 上昇ピッチは緩やかで、1年でせいぜい0.5%程度でしょうか。

③ 金利の上限
バブル崩壊後、1995年9月から現在まで、主要行の変動型住宅ローン金利は、2.375%~2.875%で推移しています。この間、2000年前後にはITバブル、2002年~2008年には好景気もありました。しかし、それでも低金利でした。よく言われる構造上の問題です。→ アベノミクスがある程度成功しても、変動型住宅ローン金利は現状プラス2%を想定しておけば十分だと思っています。

銀行としては、利ざやが稼げる固定金利を売りたいはずです。
しかし、借りる側としては今後の金利見通しを勘案すると、利息の総支払額が少なくなるであろう変動金利がお得と思います。

「将来の金利上昇は読めないから固定金利がおすすめ」というファイナンシャルプランナーも多いですが、実際に自分で計算してみる必要があります。
次回、具体的な金利やシミュレーションをアップしたいと思います。

応援お願いします。
にほんブログ村 その他生活ブログ マネー(お金)へ
にほんブログ村
にほんブログ村 その他生活ブログ 家計管理・貯蓄へ
にほんブログ村


スポンサーサイト

追加金融緩和とメガバンク株

11月の有効求人倍率が6年ぶりに1倍に戻ったそうです。
給料上げる会社も出てきてますし、徐々に景気回復してきたと見てよいのでしょう。

しかし、日銀の黒田総裁が言う「2%の物価上昇」は難しいという意見が多いです。
日銀の黒田総裁が11月の会見で、「政策の余地がある」と述べたことをきっかけとして、来年は追加の金融緩和があるというのが定説です。

ただし、よくよく考えてみると、今年4月の異次元緩和の時点から黒田総裁は同じようなことを繰り返し述べてきたのではないでしょうか!?
11月の会見で初めて追加緩和する、と言ったわけではありません。
マーケットやメディアが強引に追加緩和にしてしまったきらいがあります。

たしかに、来年は消費税増税も控えていますので、追加緩和の可能性は高いように思えます。
しかし、効果的な策はないとも言われており、追加緩和してもマーケットやメディアの期待に十分に答えることは難しいかもしれません。
すると、追加緩和で上がっていた株は暴落するでしょう。
特に、金融緩和で影響がある金融、不動産といった銘柄は注意が必要です。

このところ、三菱UFJや三井住友FGの株価がすごく上昇しています。
もしかすると、追加緩和を見越して上昇しているのかも知れません。
だとすれば、追加緩和が期待外れだった場合には、これらメガバンクが下落する可能性があると思います。
異次元緩和で長期金利が乱高下した今年5月のことも考え合わせると、なおさら値上がりしたメガバンクは怖いです。

本来なら、三菱UFJや三井住友FGなどNISAで購入してもよいのですが、今買うのは躊躇しています。
来年春ごろには円安も一服するだろうし、株価も落ちつくような気がします。
そしたら、メガバンクを買ってみようかと思います。

今日は権利付最終日かつ優遇税制最終日

今日は12月25日で12月の権利付最終日かつ証券優遇税制最終日でした。
多くの個人投資家は、今日までに含み益がある銘柄を売却したと思います。
私も、個別株で含み益が出たものは、ほとんど売却しました。
証券優遇税制の適用を受けるには、受け渡しが年内となる必要があるからです。

一方、売ることばかりでなく、買いを狙っていたものもあります。
それは、12月26日からNISA枠での購入ができるからです。
26日以降に購入すると、受け渡しが来年1月6日になります。
年内約定でも来年のNISAが適用されるわけです。

そこで私が狙ったのは、26日以降はNISA銘柄が急騰するだろう、ということ。
つまり、25日までにNISA銘柄を買っておけば、それ以降に売却益を得られるだろう、ということです。

ここでNISA銘柄というのは、多くの個人投資家がNISA枠で買う銘柄です。
個別株の場合だと、株主優待銘柄や高配当銘柄が思い当たります。

これまでそうした銘柄を保有していた個人投資家は、25日までに一旦利益を確定して売却し、26日以降にNISA枠で買い直すだろう、と予想できます。
ですから、それら銘柄を、売りが出やすい25日までに買っておき、26日以降に売り抜けようと思いました。

値動きを見ていると、先週末から昨日24日、今日25日と、たいしてマイナスのニュースがないのに、下落しているNISA銘柄がありました。
私も隈なく見ていませんけど、JT、ゼンショー、マクドナルド、トヨタなどが、個人投資家の人気が高いと思われるのに、株価が下落していました。
おそらく、個人投資家の優遇税制換金売りだと思われます。

すかさず、JT200株3280円、ゼンショー500株1055円、トヨタ200株6140円で買いました。
明日26日以降、NISA枠での買い直しが入ると思われます。
値上がりが楽しみです。

↓ 応援お願いします。
にほんブログ村 その他生活ブログ マネー(お金)へ
にほんブログ村
にほんブログ村 その他生活ブログ 家計管理・貯蓄へ
にほんブログ村

IPO足利ホールディングスをゲット!

前回の記事に書いたとおり、野村證券の営業さんにIPO足利ホールディングス(HD)をお願いしていました。
そして、何とか1000株分け与えてもらえることになりました。
ありがとうございました。

一方、予想どおりですが、SBIネット証券では落選でした。
対面取引の野村証券に頼んでおいてよかったです。

今回、野村証券が幹事なのです。
しかも、2003年に足利銀行が破綻して国有化された後、野村グループは足利銀行の再建に尽力してきました。
ですから、今回の上場は野村グループにとって絶対に失敗できない案件だと思います。
どんな根回しや工作があるのか分かりませんが、きっと成功に導いてくれること期待しています。

本来、潰れてもいいはずの足利銀行が潰れなかったのは、旧大蔵省からの天下りを受け入れるなど、当局との太いパイプがあったからとも言われています。
野村證券もそうですが、日本航空、オリンパス、みずほ銀行など、いくらヘマをしても、当局との強い絆で結ばれた大企業は絶対に潰れません。
それが日本の政官財を取り巻く現状です。

粉飾決算だとして現在でも旧株主との間で訴訟が決着していないなど、ダークなイメージはぬぐえないでしょう。
しかし、過去の遍歴と今後の業績は別物です。
上位の地方銀行として、増益が期待できます。
19日の上場が楽しみです。

↓ 応援お願いします。
にほんブログ村 その他生活ブログ マネー(お金)へ
にほんブログ村
にほんブログ村 その他生活ブログ 家計管理・貯蓄へ
にほんブログ村

12月IPO足利ホールディングス(HD)に期待

先週、野村證券の営業さんとお会いしました。
その際、「12月はIPOラッシュなので、足利ホールディングス(HD)以外、何でもいいから分けて欲しい」と伝えました。
すると、「新興市場のIPOは売り出す株数が少ないため、難しい」と即答されました。
要は、お得意さんにしかIPOは与えられない、ということらしいです。
確かに私は、野村證券には外債を中心に500万円弱しか預けていません。
株に至っては、SBIネット証券でメインに売買しているため、野村證券に預けていえるものはわずかです。
やはり、証券会社への貢献度が少ない人には恩典がない、ということなんでしょう。

そこで、足利HDならもらえるか聞いてみました。
というのは、売り出す株数が多い銘柄なら分けてもらえる可能性が高まるからです。
現に、今年最大規模と言われていたサントリー食品ももらえる見込みでした。
私はSBIネット証券で当選してしまったので、野村證券はお断りしたのです。

すると、足利HDなら大丈夫だと思います、という回答。
やはり大型上場だからなんでしょうね。

サントリー食品も大型上場でしたが、値上がりは少しでした。
その経験もあったので、足利HDにもそれほど期待はしていません。

一方、営業さんの話では、足利HDの問い合わせは多いとのこと。
個人だけでなく、事業会社からの申し込みも多数寄せられているようです。
だから、買えたとしても申込株数全部の購入は難しい、と言われました。
私は人気がないと思っていたので、あまり買いたいとは思っていなかったのですが、少し買ってみたくなったのです。

そして、さらに聞いてみると、
「売り出しも多いので株価が2倍になったりはしない。3年前に上場した島根銀行もゆっくり時間をかけて株価が上昇した。足利HDも伸び代はある。長期保有を前提に保有した方がいい。配当は未定だが、他の地銀は2%弱の配当をしているので、これと同等程度になる可能性はある。」とアドバイスされました。
悪くない話だと思い、その場で2000株申し込みました。

というわけで、足利HDも楽しみです。
SBIネット証券でも申し込もうと思います。
 
↓ 応援お願いします。
にほんブログ村 その他生活ブログ マネー(お金)へ
にほんブログ村
にほんブログ村 その他生活ブログ 家計管理・貯蓄へ
にほんブログ村

住宅ローン見直し交渉の準備~諸費用の試算~

借り換え費用(=諸費用)は、漠然と40~50万円と紹介されることがあります。
しかし、残存ローン額、借入期間、返済方法、司法書士の使い方などによって、ずいぶんと諸費用は変わってきます。
ですから、実際に自分のローンにあてまめて、自分で計算してみるしかありません。
銀行は計算してくれないです。

それと、諸費用の計算で最も重要なのは、諸費用をできるだけ少なく見積もるということです。
これは、最終的な目標は、他行への借り換えではなく、現借入先から有利な条件変更を引き出すことにあるからです。
つまり、銀行に対して、「諸費用はそんなにかからないから、条件変更に応じてくれないなら簡単に他行へ借り換えちゃうよ!」と言えればよいわけです。

私の場合は、次のようになりました。

①借り換えるとした場合の借入額は約2650万円。
 借入額が少ないほど保証料、抵当権設定登録免許税が安くなります。
 ですから、諸費用やリフォーム費用など余計に借りないで試算する。

②返済方法は、元利金等がメジャーですが、元金均等の方が保証料が安い。
 ですので、私は元金均等で試算しました。 
 保証料は282,675円。元利均等に比べ、51,092円安かったです。

③抵当権登記の司法書士報酬ですが、まず借換予定の銀行に確認した方がよいです。
 私が借換相談をした信託銀行は、「抵当権の抹消は自分でやってよいが、抵当権の設定は司法書士でないと不可。ただし司法書士は自分で依頼してよい。」との回答でした。
 ですので、抵当権の抹消は自分でやることにしました。
 おっくうですが、銀行から送られてくる書類を添付して法務局の窓口で申請書を書き、登録免許税2000円を払えば簡単にできます。
 わざわざ報酬を払って司法書士に頼む必要はありません。

④一方、抵当権の設定ですが、安い司法書士を探して自分で依頼しましょう。
 司法書士によって、ずいぶん値段が違います。
 私は何人かの司法書士に確認しましたが、ドンブリ勘定なところも多いです。
 良心的なところでは、抵当権設定登記の報酬24,000円、証明書等の取得報酬400円、それに消費税1,220円とのことでした。
 もちろん、実費として登録免許税の他、証明書等の取得費用1,634円がかかるそうです。
 漫然と銀行に頼んでしまうと、報酬だけで数万円高くついてしまいます。

⑤最後に忘れてはならないのが、保証料の戻りがいくらになるかです。
 借換というのは、現在の借入先を完済することなので、繰上返済した分、保証料が戻ります。
 これは借入先の銀行または保証会社に確認してみる必要があります。
 私の場合は、27万円くらいでした。

保証料(元金均等)   282,675円
保証取扱手数料   31,500円
抵当権設定登録免許税  106,000円
抵当権抹消登録免許税 2,000円
司法書士報酬(税込) 25,620円
証明書等取得実費  1,634円
ローン契約書印紙代 20000円
保証料の戻り   ▲ 270,000円
              合計  199,429円

トータルすると、実質的な諸費用は約20万円となりました!
これを武器に銀行と交渉することになります。

↓ 応援お願いします。
にほんブログ村 その他生活ブログ マネー(お金)へ
にほんブログ村
にほんブログ村 その他生活ブログ 家計管理・貯蓄へ
にほんブログ村

プロフィール

Author:yuterpan
関東在住、40代の、ごく平凡なサラリーマン。
妻、子供3人(小4、小2、2歳)の5人家族。
給料は目減りする一方、支出は増えるばかり。
生活水準は落としたくないけど、無駄な出費は抑えたい。
日々、効率的な家計を考える。

↓ 応援お願いします。
ブログランキング・にほんブログ村へ
にほんブログ村
にほんブログ村 その他生活ブログ 資産運用へ
にほんブログ村
にほんブログ村 その他生活ブログ 家計管理・貯蓄へ
にほんブログ村

当サイトは、リンクフリーです。

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。