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住宅ローン金利から見る経済見通し

昨年秋に住宅ローンの見直しを行い、交渉して金利を安くしてもらいました。
そして更に、今年になってからも、金利は低下傾向です。

某信託銀行では、取引先の社員を対象としたものですが、非常に魅力的な住宅ローン商品が出ています。
当初5年固定0.5%
その後は完済まで、ずっと店頭金利から▲1.7%優遇
(現時点の変動金利なら0.775%)
というものです。

私が着目したのは、単に金利が安いということではありません。
金利なら、今や変動金利0.6%代というのだってあります。

この商品のすごい点は、変動金利より安い0.5%という金利を5年間も固定してくれる点です。
これまで、当初固定2年、3年という程度なら、変動金利より安い金利の商品はありました。

一般に、固定金利の場合、金利が上昇した際は、銀行のもうけが減ると考えられます。
だから、“長期間にわたって低い金利で固定したくない”、というのが銀行の本音です。

ところが、この商品などは、銀行にとってほとんどもうからない0.5%の金利を5年間も続けるのです。
5年経たないうちに金利が上昇したら、銀行は赤字です。
そんな商品をよく売ってるな、というのがびっくりなのです。

これには、それなりのわけがあると思います。
それは、“物価上昇にもかかわらず、金利は上がらない”、という見立てです。

確かに、今週開かれた日銀の金融政策決定会合後、黒田総裁が述べたように、日銀は物価上昇に強気の見通しです。
2年で2%の物価上昇が実現するかも知れないです。
すると、長期金利も平行して上がっていくと考えるのが通常と思われます。

しかし、今後日本は、人口減少に伴って経済は低成長しかできません。
ですから、物価が上がり始めたところで、当然に金利はあがらないだろうということです。

“物価が上昇しても、たいして金利は上がらない”、と銀行の人が思っているからこそ、こんな商品が出てくるのです。
そうでないと、こんな商品は出るはずがありません。

このような見立ては、最近の株や為替の動向を見ても、うなずけるものがあります。
すなわち、このところ円安が進まないのは、アメリカの長期金利が低いからだと言われています。
アメリカは雇用統計など、強い経済指標が出ているわりに金利が上がっていません。

その理由はいくつか考えられますが、1つには、アメリカが今後低成長だから、という指摘があります。
つまり、人口が増えていくアメリカでさえも、成熟した市場なので低成長だし、金利も昔のようには上がりにくい、というのです。
それなら、アメリカの経済に左右され、人口が減少していく日本は低成長、低金利に決まっています。

ともあれ、住宅ローン商品としては、とても魅力的な商品です。
5年経過後の優遇幅が、さらに大きくなってくれれば、私の住宅ローンも再度の見直しに迫られることでしょう!

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住宅ローン、銀行の選び方

このところ住宅ローン金利もまたまた下落しています。
新規だけでなく借換えもチャンスです。

みずほ銀行では、2年固定0.55%という商品を出しました。
変動金利0.775%より低い金利です。
しかも、期間経過後も店頭金利から1.7%優遇ですから、2年経過後に変動にしても0.775%になります。
つまり、変動金利を考えている人は、この商品のような2年固定金利にするというのも選択肢です。

現在、いくつかの地方銀行やネット銀行などでは、変動金利が0.6%代というのが出ています。
銀行選びというと、ついつい大手銀行やこれまでの取引銀行を選んでしまいがちですが、よく探してみれば、すごく安い金利の銀行にめぐり合える可能性があります。

私が借りている某地方銀行も、新規の優良顧客には0.675%という金利を提示しています。
この水準だと、メガバンクや大手信託銀行でも太刀打ちできません。
ただし、この金利は対面で相談しないと出てこない金利です。
あくまでインターネットやチラシの表面金利は0.875~0.775%程度ですから、大手と同じなのです。

地方銀行などは近隣の県や大都市に支店を出しています。
マイナーな金融機関でも馬鹿にせず、まずは電話で感触を窺った上で、実際に来店してみるとよいと思います。
電話で相談すれば、平日夜や土日でも相談に乗ってくれます。

もう1つ注意したいのが、変動金利でいい商品を出している銀行と、固定金利でいい商品を出している銀行が必ずしも一致しないということです。
たとえば、変動金利が安い某銀行で相談しているうちに、やっぱり固定金利にしようと思い直して固定にすると、その銀行では固定金利が高かったりします。

私が借りている地方銀行は、変動はいいのですが、10年固定などは大手より高いです。
この辺は銀行の戦略の1つで、変動のすごく安い金利でお客を取り込んでおいて、将来金利が上昇し始めた時点で、固定に切り替えさせる、固定金利を高くしておけば、切り替え後に銀行は利ざやを多く稼げるというものです。

銀行にとって、住宅ローン競争は消耗戦とも言われています。
エリアによっても競争の度合いは違います。
銀行が置かれている環境なども研究すれば、交渉に役立つと思います。

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金利見通し

住宅ローン見直しがなかなかアップできませんでした。
やっと長期休暇に入ったので、まとめてみます。

今回、銀行に金利引下げ交渉に行った際、「他の銀行の見積もりがないと駄目」と言われました。
つまり、“他の銀行が安い金利を提示するなら、対抗措置としてこちらも金利引下げ交渉に応じる”という意味です。

そして、「現在変動金利で借りていただいてますが、他の銀行のシミュレーションは固定金利でも変動金利でもどちらでもお好みのものをお持ちください。それに合わせてこちらも金利を検討いたします」とのことでした。
つまり、固定金利に変更した上で金利優遇を考えてくれるということでした。

ここで、住宅ローンの見直しをするにあたって、変動金利と固定金利のどちらで見積もりすべきかが重要です。
それには、今後の金利の見通しについて、十分な検討が必要でした。

私の導いた結論は、“金利上昇は限定的と思われるので引き続き変動金利を選択する”ということでした。
具体的には、次のように紙に書いて銀行へ提出しました。
(10月時点での見通しであり、米国の金融緩和縮小の決定前です。今後は米国の金融政策の変更を前提に言い方を補正する必要があります。)

① 将来の金利引き上げ時期
日銀の金融緩和は少なくとも2015年春まで続くと言われています。米国の金融当局は、出口戦略に苦戦中ですが、2015年中の政策金利引き上げを見込んでいます。日本はやや遅れます。
→ どんなに早くとも、日銀の政策金利の引き上げは2016年(3年後)と考えられます。

② 金利上昇ペース
政策金利は、小泉政権下の2006年8月に0.25%、続いて7か月後の2007年3月に0.25%それぞれ引き上げられました。ただ、この引き上げは景気の腰を折ったとの批判があります。
高度経済成長期やバブルの時代には、1年間で2%以上の金利が上昇した局面もありましたが、今後はありえないと思います。
→ 上昇ピッチは緩やかで、1年でせいぜい0.5%程度でしょうか。

③ 金利の上限
バブル崩壊後、1995年9月から現在まで、主要行の変動型住宅ローン金利は、2.375%~2.875%で推移しています。この間、2000年前後にはITバブル、2002年~2008年には好景気もありました。しかし、それでも低金利でした。よく言われる構造上の問題です。→ アベノミクスがある程度成功しても、変動型住宅ローン金利は現状プラス2%を想定しておけば十分だと思っています。

銀行としては、利ざやが稼げる固定金利を売りたいはずです。
しかし、借りる側としては今後の金利見通しを勘案すると、利息の総支払額が少なくなるであろう変動金利がお得と思います。

「将来の金利上昇は読めないから固定金利がおすすめ」というファイナンシャルプランナーも多いですが、実際に自分で計算してみる必要があります。
次回、具体的な金利やシミュレーションをアップしたいと思います。

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住宅ローン見直し交渉の準備~諸費用の試算~

借り換え費用(=諸費用)は、漠然と40~50万円と紹介されることがあります。
しかし、残存ローン額、借入期間、返済方法、司法書士の使い方などによって、ずいぶんと諸費用は変わってきます。
ですから、実際に自分のローンにあてまめて、自分で計算してみるしかありません。
銀行は計算してくれないです。

それと、諸費用の計算で最も重要なのは、諸費用をできるだけ少なく見積もるということです。
これは、最終的な目標は、他行への借り換えではなく、現借入先から有利な条件変更を引き出すことにあるからです。
つまり、銀行に対して、「諸費用はそんなにかからないから、条件変更に応じてくれないなら簡単に他行へ借り換えちゃうよ!」と言えればよいわけです。

私の場合は、次のようになりました。

①借り換えるとした場合の借入額は約2650万円。
 借入額が少ないほど保証料、抵当権設定登録免許税が安くなります。
 ですから、諸費用やリフォーム費用など余計に借りないで試算する。

②返済方法は、元利金等がメジャーですが、元金均等の方が保証料が安い。
 ですので、私は元金均等で試算しました。 
 保証料は282,675円。元利均等に比べ、51,092円安かったです。

③抵当権登記の司法書士報酬ですが、まず借換予定の銀行に確認した方がよいです。
 私が借換相談をした信託銀行は、「抵当権の抹消は自分でやってよいが、抵当権の設定は司法書士でないと不可。ただし司法書士は自分で依頼してよい。」との回答でした。
 ですので、抵当権の抹消は自分でやることにしました。
 おっくうですが、銀行から送られてくる書類を添付して法務局の窓口で申請書を書き、登録免許税2000円を払えば簡単にできます。
 わざわざ報酬を払って司法書士に頼む必要はありません。

④一方、抵当権の設定ですが、安い司法書士を探して自分で依頼しましょう。
 司法書士によって、ずいぶん値段が違います。
 私は何人かの司法書士に確認しましたが、ドンブリ勘定なところも多いです。
 良心的なところでは、抵当権設定登記の報酬24,000円、証明書等の取得報酬400円、それに消費税1,220円とのことでした。
 もちろん、実費として登録免許税の他、証明書等の取得費用1,634円がかかるそうです。
 漫然と銀行に頼んでしまうと、報酬だけで数万円高くついてしまいます。

⑤最後に忘れてはならないのが、保証料の戻りがいくらになるかです。
 借換というのは、現在の借入先を完済することなので、繰上返済した分、保証料が戻ります。
 これは借入先の銀行または保証会社に確認してみる必要があります。
 私の場合は、27万円くらいでした。

保証料(元金均等)   282,675円
保証取扱手数料   31,500円
抵当権設定登録免許税  106,000円
抵当権抹消登録免許税 2,000円
司法書士報酬(税込) 25,620円
証明書等取得実費  1,634円
ローン契約書印紙代 20000円
保証料の戻り   ▲ 270,000円
              合計  199,429円

トータルすると、実質的な諸費用は約20万円となりました!
これを武器に銀行と交渉することになります。

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住宅ローン金利引下げ交渉に成功!

先日書いた住宅ローン金利引下げ交渉ですが、借入先の銀行から連絡がありました。
なんと、今の金利を引き下げてくれるということです。

現在の変動金利の利率
 0.875% ⇒ 0.775%
に条件変更となりました。
手数料は0円です。

銀行さん、本当にありがとうございました。
これでブログを書くのも気合が入ります。

たった0.1%の切り下げですが、私の場合だと、少なくとも24万円程度のメリット(利息削減)となりました。
将来、金利が上昇すれば、さらにメリットが大きくなります。

たった数十万円で交渉するなんて、面倒だと思う人がいることでしょう。
おそらく銀行も嫌がっていたと思います。

しかし、借り換えの手続きは面倒なことはありませんし、費用も思ったほどかかりません。
みんな知ろうとしないだけです。
ガソリンが1円安ければ、安いガソリンスタンドに行くし、卵が50円安ければ安いスーパーに行くものです。
ですから、わずかなメリットでも積極的に行動すべきだと思います。

今日は結果報告ということで、次回から具体的に紹介していきます。
 
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プロフィール

yuterpan

Author:yuterpan
関東在住、40代の、ごく平凡なサラリーマン。
妻、子供3人(小4、小2、2歳)の5人家族。
給料は目減りする一方、支出は増えるばかり。
生活水準は落としたくないけど、無駄な出費は抑えたい。
日々、効率的な家計を考える。

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